Betrug? Immobilie kaufen auf Mallorca

Immobilie kaufen auf Mallorca ist kein Selbstläufer, wie das jüngste Beispiel wieder zeigt ....

El Aviso titelte im Februar 2020: "Die Zeit der windigen Immobilienverkäufe ist bald vorbei". Damals versuchte die Vereinigung der Immobilienmakler der Balearen (API) gemeinsam mit anderen Branchenverbänden bei der Regierung durchzusetzen, daß der Wildwuchs im Bereich der Immobilienmakler eingedämmt würde. Denn seit seiner Liberalisierung im Jahr 2000 konnte sich Jeder Immobilienmakler nennen. Ohne Prüfung oder irgendwelche Voraussetzungen.

Die Politik blieb untätig. Obwohl die seriösen Anbieter der Branche unter anderem auch im Januar 2021 die Forderung an die Politik wiederholt haben.

Und im Dezember 2021 gab es den großen Knall. Bild: "Der schöne Ferdinand und sein schmutziges Geheimnis". In der Mallorca Zeitung wird berichtet, daß der mutmaßliche Betrüger seine Opfer um mindestens 2,2 Millionen Euro erleichtert haben soll, andere Publikationen gehen von einem zweistelligen Millionenbetrag aus.

Was ist passiert?

Nun, wenn die Medienberichterstattung stimmt, und in oberflächlicher Kenntnis einiger der handelnden Personen kann ich mir das durchaus vorstellen, wurden Käufer von Luxusimmobilien "abgezogen". Es wurden leere Villen besichtigt. Und dem glücklichen Käufer wurde erklärt, er könne (oder müsse...) die Anzahlung direkt an das Maklerbüro leisten. Nur gab es wohl in einigen Fällen gar kein Verkaufsinteresse des Eigentümers... Oder schon einen anderen Käufer. In jedem Fall aber wurden die Anzahlungen, so der Vorwurf der Behörden, vom Maklerbüro einbehalten und mutmaßlich für Sportwagen und Luxusklamotten verwendet.

In dem Maklerbüro mit zwei Standorten (Puerto Portals und Port d´Andratx) in allerfeinster Lage sah es nach seriösem Geschäftsbetrieb aus. Der vermutlich auch teilweise stattfand. Heute arbeitet dort keiner mehr.

Lass uns mal ein paar Punkte durchgehen, die zwischen allgemeiner Lebenserfahrung und laienhafter Rechtsberatung verortet sind. Damit Du auf keinen Betrug hereinfällst!

GUCCI und G-Klasse sind kein Zeichen von Erfolg

Es mag ja sein, daß Euer Gegenüber, der sich wie eine Litfaßsäule mit Statussymbolen behängt, einfach nur einen schlechten Geschmack hat. Möglich ist aber auch, daß er versucht, etwas darzustellen, das er nicht ist.

Die wirklich reichen Menschen, die ich kennen gelernt habe, waren nie auffällig gekleidet oder geschmückt. Ansammlungen von präsent sichtbaren Marken mögen unter den Neureichen im nahen und fernen Osten vielleicht "en vogue" sein, in Mitteleuropa sind sie das eher nicht und sollten vielleicht sogar als Warnsignal wahrgenommen werden.

Das gleiche gilt für Makler, die im Ferrari oder in der AMG G - Klasse vorfahren. Sei jedem gegönnt. Aber ist mir bei einem erfolgreichen Makler noch nie passiert. Also: Ist das eine hoch oberflächliche Betrachtung? JAAAA. Aber auch Klischees beinhalten eben immer ein Körnchen Wahrheit.

Gier frißt Hirn

Es gibt keine Schnäppchen. Und nimm es nicht persönlich, aber selbst wenn es sie gäbe, würde sie Dir keiner anbieten. Warum ist das so?

"One-Shot" der Erben

Die Kinder warten, daß Oma endlich stirbt. Und dann tritt die Erbengemeinschaft an, um das Tafelsilber der Familie zu verkaufen. Oft müssen sie das auch, weil die Kosten für den Erhalt heute viel höher sind als in den goldenen Zeiten der Errichtung des Familieneigentums. Oder auch weil die Erbschaftssteuer fällig wird.

Die Erben wissen, daß sie ihr Erbe nur einmal verkaufen können. Und haben natürlich Alle von Freunden gehört, das die zu einem unglaublich guten Preis verkauft hätten. Ohne dabei zu berücksichtigen, daß die Freunde aber vielleicht mehr Geld vorher in die Renovierung der Finca reingesteckt haben. Oder sie nicht an einer Hauptverkehrsader liegt ... Oder keine Hochspannungsleitung über das Grundstück führt ...

Was ich damit sagen will: Beim Immoblilie kaufen Mallorca regiert auf Verkäuferseite natürlich genauso die Gier. Da will jeder möglichst viel Geld sehen, denn es kommt dann ja nichts mehr nach. Das ist halt das Familienerbe. Und wenn das Tafelsilber verschachert ist, ist es eben weg. Punkt. Aus. Und da ist die Phantasie dann oft größer als die Tragfähigkeit des Marktes.

Beim Immobilie kaufen auf Mallorca werdet Ihr auch Sätze hören wie

"Jeder Erbe möchte zumindest 500.000,- Euro haben".

Das ist einfach eine sagen wir mal emotionalere Betrachtung des Ganzen unter der Erkenntnis, daß es das letzte Mal sein wird, das eine warme Dusche zu erwarten ist .

Dazu kommt, daß mallorquinische Familien in der Regel bodenständig leben. Und im engen Familienzusammenhalt stehen. Und Grund und Boden als Vermögensanlage selber sehr schätzen.

Auch Verkäufer sind gierig

Jeder Verkäufer beim Immobilie kaufen auf Mallorca wird versuchen, möglichst viel für seine Immobilie zu erzielen. Ist ja logisch. Dadurch, daß es hier die letzten Jahrzehnte fast ununterbrochen nach oben ging und jeder Vollhorst zumindest von einem anderen Vollhorst gehört hat, der seine Villa mit viel Profit verkauft hat, möchte hier jeder Verkäufer erstmal den großen Schnitt machen. Aussagen von Maklern wie

Zu dem Preis kann er nicht verkaufen, da macht er ja nach seinem Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Renovierungskosten keinen guten Schnitt mehr

sind ernst gemeint. Haben die letzten Jahrzehnte eben oft funktioniert. Und wenn der Verkäufer nicht verkaufen muß, wird er Dein seriöses niedrigeres aber angemessenes Angebot für Immobilie kaufen auf Mallorca vermutlich nicht in Erwägung ziehen. Auch wenn es sachlich und inhaltlich näher am tatsächlichen Marktwert ist als der von ihm aufgerufene Preis.

Ich habe schon viele Objekte auf der Insel gesehen, die sich 5-10 Jahre nicht gedreht haben. Weil der Verkaufspreis viel zu hoch war. Tatsächlich holt irgendwann die Realität den überhöhten Preis ein. Oder es findet sich der berühmte "Doofe".

warum gerade Du?

Dann solltest Du Dich fragen, wenn Dir jemand ein vermeintliches Schnäppchen anbietet, warum gerade Du der Glückliche sein solltest.

Ich lebe hier und investiere professionell in Immobilien. Und bekomme natürlich viele Immobilien angeboten. So viele, daß ich die Makler bitte, mir doch zumindest zwei, drei Argumente zu den Exposés einleitend zu geben, die mir erklären, was gerade dieses Objekt so interessant sein soll. Oft stelle ich fest, daß die Makler es selber nicht wissen. Warum ist das so?

Die Makler in Mallorca haben Objekte nicht exklusiv. Das heißt, es "gewinnt" der Makler, der bei den Eigentümern möglichst schnell einen Kaufinteressenten "registriert". So nennt sich der Vorgang, mit dem der Verkäufer bestätigt, daß dieser Kaufinteressent jetzt für den Makler xy blockiert ist und im Verkaufsfalle dieser Makler Anspruch auf die Provision hat.

Leider bedeutet das Prozedere, daß es für den Makler tatsächlich keinen wirtschaftlichen Grund gibt, sich möglichst lange und genau mit dem Objekt zu beschäftigen. Er riskiert dann nur, nie eine Provision erhalten zu können, weil ein andere Makler schneller war.

Also muß ich jedes Exposé einfach lesen. Und mir ein Bild machen. Und Google Maps bemühen, wenn ich das Glück habe, die Adresse zu finden. Aber immer, wenn ich mal ein echtes Schnäppchen angeboten bekomme, gibt es schlichtweg Gründe für den niedrigen Preis! Entweder ein Neubauprojekt, das mit "Ocupas" (Hausbesetzern) garniert ist. Oder die oft gehypten Verkäufe von Banken. Aber Vorsicht, das sind alles Themen, wo der Preisabschlag gerechtfertigt ist. Denn die "Ocupas" loszuwerden ist ein steiniger langer Weg. Für Privatpersonen etwas einfacher, für Firmen, die professionell investieren, extrem aufwändig und langwierig. Und die Bankdarlehen, die weiter verkauft werden, garantieren überhaupt nicht, daß Ihr am Ende Eigentümer werdet. Ihr kauft ein Darlehen. Das entweder bedient wird. Dann seid Ihr quasi eine private Bank ohne Immobilie. Oder betreibt die öffentliche Vesteigerung. Wo vielleicht ein anderer Interessent Euch Eure Wunschimmobilie weg kauft.

"was ein außenstehender Dritte zu zahlen bereit ist"

Fachleute wissen, ich rede hier über den Verkehrswert. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, bei dem z.B. über Mieteinnahmen der Wert eines Objekts ermittelt wird, ist der Verkehrswert ein sehr variabler Wert. Denn hier greifen weiche Faktoren. Wenn zum Beispiel der Bauträger der neuen Villa in Port d´Andratx so piffig war, seinen Neubau mit Missoni Möbeln ausstatten zu lassen und das nette russische Oligarchen Pärchen das total "wow" findet, dann ist der absurde nachgefragte Preis von 18 Mio. Euro plötzlich der realistische Verkehrswert. Auch wenn bei einer seriösen Kalkulation man vielleicht sagen würde: 3 Mio. Grundstück + 3 Mio. Baukosten + 2 Mio. Profit für den Bauträger ergibt nur 8. Aber der "aussenstehende Dritte" kam eben um die Ecke und hat 10 Mio. draufgelegt. Für die Möblierung, die vielleicht 500.000,- Euro gekostet hat.

Mallorca als Verkäufermarkt

Der einfache Hauptgrund, warum es keine Schnäppchen gibt: Es gibt zu viele Interessenten.
Und es ist extrem unwahrscheinlich, daß von einem guten Objekt zufälligerweise nur ein Makler Kenntnis hat. Und der kennt zufälligerweise nur Dich und will Dir zufälligerweise etwas Gutes tun. Ist vermutlich nicht unmöglich, nur sehr sehr unwahrscheinlich.

Menschen kaufen Häuser, insbesondere Ferienimmobilien, emotional. Wenn ein Objekt gut gemacht und bezugsfertig ist, ist es nie ein Schnäppchen. Weil es selbst zu einem hohen Preis in einem Verkäufermarkt leicht vermarktbar ist. Wenn es überhaupt Schnäppchen gibt, dann sind es gelegentlich Projekte für Investoren, die umfangreiche Renovierungen erforderlich machen. Aber auch hier sind meist in den Bestandspreisen die potentiellen Gewinne für den Investor schon vorweggenommen. Also auch da gibt es in so einem heißen Markt wenig Potential, den großen Reibach zu machen!

Also laßt Euch nicht blenden, wenn Mr. "Gucci" um die Ecke kommt und Euch den Traum vom Haus in Portixol in erster Linie für 1 Million anbietet. Das gibt es nicht. Und wenn er dann noch nach einer Anzahlung auf sein Konto fragt: Finger weg und zur Polizei.

Immobilie kaufen auf Mallorca sicher?

Immobilie kaufen auf Mallorca oder generell Immobilientransaktionen in Spanien funktionieren anders als in Deutschland. Relativ identisch ist aber die Rolle des Maklers, das wird ja durch europäisches Recht mittlerweile weitgehend harmonisiert.

Wie finde ich einen Makler?

Das Thema haben wir im ersten Teil schon behandelt. Kurz gesagt: es ist nicht verkehrt, auf die bekannten Namen zu setzen. Aber: bitte google vorher. Guck in Google Maps, guck auf Facebook. Wenn Du da gar nichts findet, Finger weg. Wenn Du nicht klar überwiegend positives und auch genug Rezensionen findest, Finger weg.

Ansonsten ist die Courtage (also die Maklerprovision) in der Regel vorher mit dem Eigentümer verhandelt, da hast Du nur begrenzt Einfluß drauf. Und mußt, Seriosität vorausgesetzt, natürlich auch Deinen Makler sympathisch und glaubwürdig finden. Nur bitte: Frag ihn nicht nach einem Anwalt oder nach einem Bauingenieur. Du könntest das Pech haben, das hier jemand empfohlen wird, der eben nicht so genau hinsieht.

Wie finde ich einen Anwalt?

Das ist eine gute Frage! Ich würde grundsätzlich empfehlen, keinen Anwalt zu nehmen, den Euch ein Makler empfohlen hat. Warum? Ich kenne unzählige ehrliche gute Makler. Aber leider ein paar wenige Fälle, wo ein kleines Karussel zwischen Maklern und Anwälten läuft, in denen die Anwälte ihren Prüfauftrag nicht so genau nehmen. Dafür immer wieder Kunden vom Makler bekommen. Und die Makler sogar selber an den Bauträgerfirmen beteiligt sind.

Da wird der ahnungslose Käufer natürlich nie die objektive und seriöse Beratung erhalten, die er braucht. Und so ist schon der eine oder andere Fehlkauf zustande gekommen. Ich finde es grundsätzlich sinnvoll, die unterschiedlichen Interessenlagen der beteiligten Parteien nicht zu vermischen:

Der Makler möchte unbedingt, daß der Deal fliegt. Nur dann kriegt er sein Geld. Das ist sein gutes Recht, macht ihn aber nicht zum objektivsten Ratgeber, selbst wenn er sich Mühe gibt.Den Anwalt solltet Ihr so vergüten, daß er immer sein Geld kriegt. Auch wenn es nicht zum Kauf kommt. Damit er Euch objektiv beraten kann. Und nicht ein eigenes Interesse daran hat, daß der Deal zustande kommt.

Wir haben in Spanien ein ähnliches, aber natürlich anderes Recht als in Deutschland. Und in der autonomen Region (vergleichbar mit einem deutschen Bundesland) der Balearen gibt es natürlich auch noch Landesgesetze oder Ausgestaltungen von nationalem Recht in Landesnormen. Dazu zählen insbesondere auch Punkte wie Natur- und Umweltschutz, so daß nicht nur eine gute Kenntnis des spanischen Immobilienrechts für Euren Anwalt wichtig ist. Sondern auch eine sehr gute Kenntnis der mallorquinischen Gepflogenheiten.

Anfangs habe ich mit deutschen Anwälten gearbeitet, weil es für mich sprachlich leichter war. Mittlerweile arbeite ich mit zwei mallorquinischen Kanzleien, weil ich doch den Eindruck habe, daß die lokalen Gegebenheiten dort manchmal noch besser bekannt sind.

Ich bin da aber ehrlicherweise "befangen", weil mittlerweile meine Frau in einer Kanzlei die deutschen Kunden als deutsche Juristin betreut. Ich möchte nicht in Verdacht geraten, den Ratgeber hier für Schleichwerbung zu nutzen. Daher empfehle ich hier niemanden, sondern empfehle Euch: Googlen und Freunde fragen, die schon erfolgreich gekauft haben. In jedem Fall aber: Googlet jeden Partner, bevor Ihr Euch entscheidet.

"Arras" oder "promesa de compraventa"

Meistens möchte der Verkäufer noch ausziehen. Oder Ihr braucht Zeit, um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Dann wird ein Optionsvertrag ("contrato de arras") oder ein Kaufversprechen ("promesa de compraventa") zwischen den Anwälten ausgehandelt, der inhaltlich weitgehend identisch mit dem später beurkundeten Kaufvertrag ist. Der Optionsvertrag muß nicht vorm Notar unterschrieben werden, es reichen die Unterschriften beider Parteien. Das ist der formelle Hauptunterschied beim Immobilie kaufen auf Mallorca gegenüber Deutschland.

Üblicherweise wird eine Anzahlung von 10% vereinbart. Es sollte so sein, daß sich der Verkäufer verpflichtet, an Dich zu verkaufen. Oder er zahlt die 10% zurück UND eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe. Anders herum: Wenn Du nicht kaufst, darf der Verkäufer die 10% behalten. Die 10% sollten auf einem Notaranderkonto liegen. Oder bei einer super seriösen alteingesessenen Anwaltskanzlei. Aber NIE beim Makler. NIE beim Verkäufer. Besser nicht beim Anwalt des Verkäufers.

Oft kannst Du auch verhandeln, daß wenn Deine Finanzierung scheitert, Du die 10% zurück erhältst. Kann aber auch den Verkäufer aufschrecken, weil er sieht, daß sein Verkauf eben doch nicht in so trockenen Tüchern ist, wie ihm der Makler das vorher erzählt hat.

Anders als in Deutschland hat der Notar mehr eine rein ausführende Rolle beim Immobilie kaufen auf Mallorca. Er liest auch bei der Beurkundung den Vertrag noch einmal vor, beschäftigt sich aber lange nicht so ausgiebig damit wie es deutsche Notare tun. Dafür ist sein Honorar auch viel niedriger. Die eigentliche Arbeit liegt hier bei den Anwälten, das übliche Honorar liegt bei 0,5 - 1% der Kaufsumme.

Aufgaben des Anwalts

Was muß der Anwalt denn alles prüfen?

Eine ganze Menge! Am wichtigsten ist erstmal, daß der Eigentümer auch der Eigentümer ist. Und daß Dein Wunschobjekt auch im Grundbuch eingetragen ist. Und zwar mit dem tatsächlichen Baukörpern und den richtigen Flächen. Leichte Abweichungen sind normal, auch zwischen den verschiedenen Registern.

Zu illegalen Bauten beim Immobilie kaufen auf Mallorca habe ich mich im ersten Teil schon ausführlich ausgelassen. Hier nur so viel: Wenn Kleinigkeiten illegal sind, mag man damit leben können. Sind entscheidende Teile des Hauses aber nicht legal und auch nicht legalisierbar, laßt die Finger weg.

"Nach acht Jahren ist es legal"

Das stimmt so nicht. Nach 8 Jahren verjährt die Verfolgung der Illegalität. Aber sobald Ihr einen Bauantrag stellen müsst - und sei es nur zum Verputzen der Fassade - wird dieser scheitern. Weil Euer Objekt eben nicht legal ist. Also die Illegalität bleibt. Und sie wird immer strenger verfolgt. Und macht Deine Immobilie vielleicht, wenn Du sie wieder verkaufen möchtest, zum Ladenhüter.

Und: Wenn Dein Haus abbrennt, kannst Du es "nur" legal wieder aufbauen. Also nicht so, wie es vielleicht stand. Sondern nur so, wie es legal ist. Passiert das täglich? Nein. Aber wenn es Dir passiert, ist es eben dumm gelaufen.

Dann gibt es noch kompliziertere Themen beim Immobilie kaufen auf Mallorca, die häufig nur regional wichtig sind. Zum Beispiel genießt die Zone um das Tramuntana Gebirge einen sehr starken Schutz. Da gibt es den Naturschutz und den Hochwasserschutz.

Also beispielsweise kannst Du nicht (mehr) neben einem Flußbett bauen. Was ja ganz vernünftig ist, wie uns die Unwetter gezeigt haben. Aber wenn es eben die einzige legale Stelle für den Pool ist, dann kriegst Du vielleicht sogar die Genehmigung von der Stadtverwaltung. Aber trotzdem ist der Pool dann illegal. Das wissen aber nur die Anwälte, die sich mit Transaktionen in solchen Gegenden beschäftigen.

Bei Eigentumswohnungen ist es sehr wichtig, die Satzung der Eigentümergemeinschaft ("Comunidad") und die Protokolle zu prüfen. Und zu prüfen, ob es Zahlungsrückstände gibt. Das gleiche gilt grundsätzlich auch für Zahlungsrückstände am Objekt selber, z.B. Steuern.

Manchmal verhandeln die Anwälte beim Immobilie kaufen auf Mallorca sehr streng, weil sie einerseits Eure Interessen schützen möchten. Andererseits vielleicht aber auch ihre Wichtigkeit für Euch zeigen wollen. In der Phase, in der die Anwälte reden, empfehle ich Dir: Bleib dran. Sprich mit dem Makler. Sprich mit Deinem Anwalt. Es platzen sehr viele Transaktionen, bevor es zur Unterschrift unter den Optionsvertrag kommt, weil sich entweder durch die Anwälte die Fronten verhärten oder schlichtweg ein anderer Käufer, oft von einem anderen Makler präsentiert, um die Ecke kommt, der einfach noch eine Schippe drauflegt.

Was ich nicht sagen will: Seid mit Allem einverstanden. Aber wenn das Eigentum klar ist. Und Dein Wunschobjekt idealerweise legal ist, dann gibt es eigentlich als echten Streitpunkt nur die Garantien.

Garantie oft nichts wert

Garantien sind oft nur von seriösen Bauträgern beim Immobilie kaufen auf Mallorca überhaupt werthaltig. Denn meistens kauft ihr von Eigentümergemeinschaften von Investoren oder einer Projekt-SL und habt dann Zustelladressen für die Klage in Nord-Norwegen ... Und vor Gericht wird die Tabelle der spanischen Baukosten zum Vergleich heran gezogen. Das ist in der Regel viel weniger, als es tatsächlich kostet, den Mangel insbesondere an einer Luxusimmobilie zu beheben. Und noch wichtiger: Viele Dinge, die vielleicht schlecht gebaut oder auch blöd geplant sind, sind offenkundig mist. Aber eben kein Mangel.

Ich kaufe ja in der Regel unsanierte Objekte. Da will der Verkäufer nichts garantieren. Manchmal kriegen wir es hin, daß er zumindest erklärt, er kenne keine Mängel. Oder die Struktur sei in Ordnung. Aber ehrlicherweise ist das bei den Objekten, die wir kaufen, zweitrangig.

Für Dich, der vermutlich einen Neubau oder eine neu renovierte Immobilie kaufen möchte, ist die Qualität der baulichen Umsetzung beim Immobilie kaufen auf Mallorca natürlich ein ganz entscheidender Faktor.

Meiner Schätzung nach sind etwa 70% der Objekte relativ schlecht gebaut oder umgebaut worden.
Das sieht man oft schon am "Finish", also wie die letzten Elemente eingebaut wurden, z.B. Fliesen, Einbauschränke und ähnliche äußerlich erkennbare Teile des Baukörpers. Teurer und schwieriger zu heilen sind aber Themen wie: Qualität der Fenster, Qualität der Installation von Heizung und / oder Klimaanlage. Hier kann es durchaus Sinn machen, vom Verkäufer zu verlangen, Dich an verschiedenen Terminen mal Tests mit Fachleuten durchführen zu lassen, um zum Beispiel festzustellen, ob die Steuerung über das KNX Bussystem überhaupt funktioniert. Und ob die Dimensionierung der Anlage überhaupt ausreichend ist für heisse Sommer- und kühle Wintertage. Dafür gibt es spezialisierte Ingenieure, deren Rat ich zumindest bei einer größeren Immobilie unbedingt einholen würde. Und: mach Dir die Mühe. Immobilie kaufen auf Mallorca auf sichere Art ist viel Arbeit. Kostet Zeit. Aber es lohnt sich!

Ansonsten gilt generell der Rat aus dem ersten Teil: Augen auf beim Immobilie kaufen auf Mallorca und Fachleute hinzuziehen!

Ich will damit sagen: Lieber prüfen, prüfen, prüfen. Als hinterher zu hoffen, daß irgendwelche Garantien erfolgreich einklagbar sind. Und wenn Ihr wirklich gründlich geprüft habt, lieber schauen, die Transaktion erfolgreich abzuschließen als von den Verkäufern "wilde" Garantien zu fordern.

Aber das ist ganz klar eine Entscheidung, die ihr selber treffen müsst. Da kann auch schwierig jemand objektiv beraten. Nehmt nicht zu viele Kompromisse, aber seid auch nicht zu störrisch. Wie immer im Leben ;)

Viel Spaß bei der weiteren und hoffentlich erfolgreichen Suche nach Eurer Traumimmobilie!

Arnd